Vente à terme : principe, règles, conseils. Le guide complet ! (2024)

La vente à terme se distingue comme une méthode alternative pour l'accession à la propriété. Elle offre des avantages uniques tant pour les vendeurs que pour les acheteurs. Ce type de vente différée de biens immobiliers permet un accord prédéterminé et flexible, répondant aux besoins des deux parties.

➡️ Dans cet article, nous explorerons les subtilités de ce type de vente, ses avantages et ses inconvénients. Mais également ses implications fiscales et les points essentiels à prendre en compte avant de s'engager dans une telle transaction.

Qu'est-ce que la "Vente à Terme" ?

Définition

La vente à terme est tout simplement la vente différée d'un bien immobilier. C'est une transaction immobilière dans laquelle le vendeur s'engage à transférer le bien à l'acheteur à une date future.

Elle a quelques similarités avec la vente à réméré, peu connue et ayant un objectif différent.

Cette possibilité est régie par l'article 1601-1 du Code Civil. La durée varie généralement de 5 à 15 ans. Ce sont les deux parties qui fixent ce délai.

Cela se fait en échange d'une série de paiements réguliers jusqu'à la date convenue. C'est un mode d'achat immobilier qui combine des éléments d'une vente traditionnelle et d'un contrat de location-vente.

Les caractéristiques de la vente d'un bien à terme

Les principales caractéristiques de la vente à terme sont les suivantes :

• Le bien est transféré à une date future prédéterminée
• L'acheteur effectue des paiements réguliers (souvent mensuels) jusqu'à la date de transfert.
• Le vendeur peut continuer à vivre dans le bien jusqu'à la date de transfert.

Les différents types de vente à terme

Il existe deux types principaux de vente différée :

• Vente à terme libre : dans ce cas, l'acheteur peut occuper le bien ou le louer immédiatement après la signature du contrat.
• Vente à terme occupée : Le vendeur continue à occuper le bien jusqu'à la date de transfert convenue.

Quels sont les avantages, inconvénients et risques de ce mode d'achat ?

Nous avons interrogé notre expert sur ce sujet. Voici ce qu'il en pense :

"La vente d'une propriété à terme offre une solution gagnant-gagnant pour les acheteurs et les vendeurs. Mais il est essentiel de bien comprendre les tenants et les aboutissants de cette méthode de transaction immobilière. En tant qu'expert dans le domaine, je conseille toujours à mes clients de consulter un professionnel. Surtout pour évaluer les avantages et les risques potentiels avant de s'engager ."

Pierre Dupont - Expert en Transactions Immobilières 🧔‍♂️

Avantages pour le vendeur

La vente dite à terme est un bon moyen de vendre sa maison en 2023. Ce type de transaction possède plusieurs avantages. Notamment pour la personne qui vend son bien immobilier :

• Recevoir de revenus réguliers jusqu'au transfert de la propriété.
• Possibilité de continuer à vivre dans le bien (en cas de vente du type occupée)
• Peut être un moyen fiscalement avantageux de vendre le bien.

Avantages pour l'acquéreur

Cette méthode est également intéressante lorsque l'on souhaite devenir propriété. Notamment en cas de difficultés d'accession à la propriété.

Elle peut permettre d'acheter sans devoir contracter un emprunt à la banque. Il faudra uniquement avancer une partie du prix de la maison. Tout comme un apport pour un crédit.

Voici les principaux avantages à acheter un bien à terme :

• L'opportunité de sécuriser un bien immobilier sans avoir à effectuer un paiement initial trop important.
• Possibilité d'occuper ou de louer le bien immédiatement (en cas de vente dite libre)
• Pas d'hypothèque ou de financement nécessaire

Risques pour le vendeur

Cependant, la vente d'un bien dans ces conditions peut présenter des risques pour un propriétaire :

• L'acheteur peut manquer à ses obligations de paiement.
• La valeur du bien peut augmenter au-delà du prix convenu.
• Perte de contrôle sur le bien (en cas de vente à terme libre)

Les risques existent donc, mais comme dans toutes les transactions immobilières.

Voici un tableau récapitulatif des "pour" et "contre" de cette méthode pour chacune des parties :

Comment minimiser les risques de la vente à terme ?

Comme pour tout investissem*nt, il est possible de limiter les risques en faisant attention à quelques points. Voici nos conseils :

• Examiner soigneusem*nt les acheteurs potentiels et en vérifiant leur stabilité financière.
• Insérer dans le contrat des clauses qui protègent le vendeur en cas de défaillance de l'acheteur.
• Consulter un avocat spécialisé dans l'immobilier pour s'assurer que l'accord est juridiquement solide.

Quels sont les calculs à réaliser pour une vente différée ?

Prix de vente, avance et loyers mensuels

Le prix d'une vente à terme est généralement calculé en tenant compte des facteurs suivants :

• la valeur marchande du bien
• la durée de l'accord
• le taux d'intérêt anticipé
• la durée du contrat

Ce sont ces informations qui permettront de déterminer la somme à avancer, ainsi que la somme à verser tous les mois.

Exemples de calculs

Afin de mieux comprendre comment se font ces calculs, voici un exemple concret :

✏️ Exemple : Supposons que Monsieur Charles souhaite vendre son bien à terme pour avoir un revenu mensuel. 🏠 L'estimation immobilière qu'il a effectué a évalué la valeur marchande de son bien à 300 000 €. 👥 Monsieur Charles et l'acheteur, Madame Séguin, conviennent d'un contrat d'une durée de 5 ans. Cela avec un taux d'intérêt de 2 %. ➡️ Le montant total à payer par l'acheteur serait de 300 000 € + (300 000 € x 0,02 × 5) = 330 000 €. Les deux parties se sont également concertées sur un premier versem*nt de 30 000 € lors de la signature de l'acte authentique. Madame Séguin a négocié une baisse du prix de vente de 5 %, car Monsieur Charles continuera d'habiter la propriété. 💶 Le nouveau prix est donc de :300 000 x 0,95 = 285 000 €Ce montant doit donc être divisé en 60 mensualités pour estimer le montant mensuel à verser : 285 000 € / 60 = de 4 750 €.✅ Le loyer sera donc de 4 750 € à verser tous les mois à Monsieur Charles + 30 000 € à la signature du contrat

Paiement des charges

L'un des aspects essentiels à prendre en compte dans une transaction de vente à terme est le paiement des charges liées à la propriété.

Ces charges immobilières peuvent comprendre :

• les taxes foncières
• les frais d'entretien
• les dépenses liées aux services publics (impôts et taxes).

Dans ce type de contrat de vente, la responsabilité de ces charges peut être répartie entre le vendeur et l'acheteur. Cette responsabilité est définie selon les clauses du contrat.

Par exemple, le vendeur peut continuer à payer les taxes foncières jusqu'à la date de transfert. L'acheteur sera responsable de ces frais à partir du moment où il occupera le bien.

Il est essentiel que les deux parties comprennent clairement leurs responsabilités respectives. Ces dernières doivent être inclues dans le contrat. Une partie de ce document est réservée aux clauses spécifiques.

🧠 L'info JAQE : cette clarté permet d'éviter les litiges potentiels. Elle assure une transition en douceur tout au long du processus.

Imposition et taxes

Il est essentiel pour le vendeur et l'acheteur de comprendre les implications fiscales d'un contrat de vente à terme.

Dans ce type de transaction, les règles d'imposition peuvent différer de celles d'une vente immobilière classique. La différence est que le vendeur n'est pas imposable sur les loyers perçus.

Le vendeur peut aussi être soumis à une taxe sur les plus-values réalisées lors de la vente. Selon si ce bénéfice est une plus-value résidence secondaire ou principale.

Cet impôt est généralement calculé sur la base de la différence entre le prix de vente du bien et son prix d'achat initial. Toutefois, certaines exonérations ou réductions peuvent s'appliquer.

En revanche, l'acheteur peut être soumis à la taxe sur les transferts de propriété. Elle est habituellement payée par l'acheteur dans le cadre d'une vente immobilière classique. Ou à d'autres taxes liées à la transaction, comme les frais de notaire.

🧠 L'info JAQE : il est essentiel que les deux parties consultent un conseiller fiscal ou un avocat spécialisé dans l'immobilier. Notamment afin de bien comprendre leurs obligations fiscales respectives.

Quels sont les points à vérifier avant de s'engager dans une vente à terme ?

Ce type de vente est un contrat entre deux parties. Qui dit contrat dit obligations et engagement. Il est donc essentiel de s'assurer que la transaction est sûre pour les deux personnes engagées.

Voici quelques points à étudier avant de se lancer :

Pour le vendeur

• Vérifier la stabilité financière de l'acheteur
• S'assurer de la solidité juridique de l'accord
• Évaluer les implications fiscales de la transaction

Pour l'acheteur

• Vérifier l'état de la propriété et les éventuels problèmes cachés
• S'assurer que le contrat prévoit des protections contre la défaillance du vendeur
• Évaluer le coût total de la transaction, y compris les éventuels frais ou taxes supplémentaires.

Quelles sont les différences entre la vente à terme et le viager ?

La vente à terme et le viager impliquent tous deux des transferts de propriété différés. Cependant, il existe des différences essentielles entre les deux.

La durée

Dans une vente en différé, la durée du contrat est prédéterminée, alors que dans un viager, la durée dépend de la durée de vie du vendeur. L'acquéreur possède la pleine propriété du bien après le décès du vendeur.

Les paiements

Pour la vente à terme, l'acheteur effectue des paiements réguliers jusqu'à la date de transfert. Une avance peut être demandée à la signature.

Dans un viager, l'acheteur paie une somme forfaitaire (bouquet) à l'avance. Puis, il continue à effectuer des paiements réguliers (rente viagère) jusqu'à la fin de la vie du vendeur.

La principale différence entre ces deux modes d'achat sont la durée du contrat et donc le nombre de paiements. Il est plus difficile en viager d'estimer si l'investissem*nt est rentable. Car il n'y a pas de visibilité sur le nombre d'années de vie restante du propriétaire.

L'occupation

Dans une vente à terme libre, l'acheteur peut occuper le bien immédiatement. Pour un viager, le vendeur conserve généralement le droit d'occuper le bien (viager occupé) jusqu'à la fin de sa vie.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour une vente à terme ?

Lors de la vente d'un bien immobilier en France, les propriétaires ont des obligations. Notamment plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires à réaliser. Ils seront contenus dans le Dossier de diagnostic technique ou DTT.

Ce dossier fait partie des documents obligatoires vente maison. Ces derniers doivent être fournis à l'acheteur avant la signature de l'acte de vente définitif.

Ces diagnostics sont donc également applicables dans cette situation et peuvent inclure :

• Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : évalue l'efficacité énergétique du bien
• Le diagnostic de risque d'exposition au plomb (CREP) : identifie la présence de plomb dans les biens anciens
• Diagnostic amiante : détecte la présence d'amiante dans les biens immobiliers construits avant 1997
• Diagnostic termites et insectes xylophages : évalue la présence de termites ou d'autres insectes xylophages dans le bien immobilier
• Diagnostic risques naturels et technologiques (ERNMT) : informe l'acheteur sur les risques naturels et technologiques potentiels dans la région.
• Diagnostic gaz et électricité : évalue la sécurité et la conformité des installations de gaz et d'électricité du bien immobilier.

En conclusion, la vente à terme est une opération immobilière unique et souple qui offre au vendeur et à l'acheteur certains avantages.