Vente à terme : définition, contrat, avantages et risques (2023)

Vente à terme : très ressemblante au crédit vendeur, elle désigne la vente d’un bien dont l’acheteur fait un paiement comptant et des mensualités dont la durée est déterminée sur l’acte authentique.

Bien qu’il soit de plus en plus difficile d’investir dans la pierre malgré des taux très bas, la vente à terme permet de palier les prêts bancaires. Le bien pourra être payé sans crédit immobilier et par mensualité. Cela permet à un peu plus de personnes d’acquérir leur premier bien immobilier.

Quels sont les avantages et inconvénients de ce type de négociation ? Quelles différences avec la vente en viager ? On vous dit tout !

Qu’est-ce qu’une vente à terme ?

La vente à terme est définie par l’article 1601-1 du Code Civil. C’est un contrat de vente où le vendeur cède son bien à un acquéreur en échange d’un paiement comptant et de mensualités. Ces mensualités sont généralement comprises entre 10 et 20 années.

Le marché par mensualité peut concerner les biens immobiliers occupés pour une durée déterminée ou libre au moment de la signature de l’acte de vente.

Contrairement à la transaction viagère, la vente à terme ne comprend pas de notion d’âge. La date de fin de paiement est définie le jour de la signature. Elle permet à l’acheteur d’acquérir une maison ou encore un appartement en payant le vendeur progressivement. C’est-à-dire qu’il recevra un premier paiement comptant, puis des mensualités sur une durée prédéfinie.

Privilégié par les jeunes acheteurs, il permet à certains de ne pas avoir recours au crédit et donc de financer leur premier bien plus facilement.

Ce contrat de vente doit, comme toute autre transaction immobilière, être conclu par un acte authentique. Il faudra ainsi obligatoirement passer devant un notaire.

Quelle forme peut prendre ce type de vente ?

Un achat à terme peut se faire de deux façons. Il existe :

• La vente à terme libre : l’acquéreur est en capacité de prendre possession du bien dès la signature de l’acte authentique.

• La vente à terme à jouissance différée ou vente à terme occupée : dans ce cas, le vendeur garde un droit d’usage du bien pour une durée déterminée à l’avance. L’acquéreur pourra alors accéder à son bien dès lors que cette durée arrivera à terme.

Dans ce cadre précis, les charges de la maison ou de l’appartement seront divisées entre l’ancien et le nouveau propriétaire. Tout comme pour une location, le vendeur devra régler la taxe d’habitation et les charges de la vie courante (eau, électricité, gaz, etc.).

Les points à vérifier avant de s'engager

Pour le vendeur, il faudra :

• Vérifier le titre de propriété. Il faut s'assurer que le vendeur est propriétaire du bien immobilier et qu'il peut donc le vendre.
• Vérifier si le bien est la résidence principale ou secondaire. Cela permettra de déterminer le type de vente à terme.
• Effectuer à une analyse fiscale.
• Déterminer de la durée de l'opération. Il faudra choisir la durée de versement de mensualités. Mais aussi, le cas échéant, la durée d'occupation du bien.

Pour l'acquéreur, il faudra :

• Vérifier de la solvabilité de l'acquéreur et de la viabilité, la fiabilité de son projet.
• Vérifier de la compatibilité du projet de l'acquéreur avec le projet du vendeur.
• Faire appel à un expert afin d'être bien accompagné.

Quels sont les avantages d’une vente à terme ?

Avantages pour le vendeur :

• Les mensualités qu’il percevra ne seront pas imposables.
• En cas de transaction à jouissance différée, il pourra continuer d’occuper son bien.
• S’il décède avant le terme de la vente, les héritiers du vendeur percevront les mensualités. Elles prendront la forme de rente ou de capital en fonction des modalités définies dans le contrat de vente.
• Les mensualités pourront être indexées sur l’indice du coût de construction. Elles pourront donc être revalorisées.
• L’acte authentique contient une clause résolutoire. En cas de non-paiement de l’acquéreur, l'échange est annulé. Le vendeur pourra alors récupérer son bien.

Avantages pour l’acquéreur :

• Il n’a pas besoin d’un prêt immobilier pour investir dans la pierre.
• Dans le cadre d’un accord libre, il pourra disposer de son bien dès la signature de l’acte de vente.
• La durée de son engagement est définie à l’avance dans un contrat. Ainsi, il peut anticiper les versements à venir.

En tant qu'agent immobilier, je tiens à vous donner quelques conseils si vous envisagez d'acheter un bien immobilier en vente à terme :

C'est une modalité de vente immobilière où le prix est payé en plusieurs versements sur une période donnée. Une fois le prix total payé, vous devenez propriétaire du bien.

Pendant la période de paiement, le vendeur peut conserver l'usage du bien.

Comme pour tout achat immobilier, il est essentiel d'évaluer correctement le bien. Assurez-vous que le prix demandé est juste et en adéquation avec l'état du marché immobilier. Un agent immobilier ou un évaluateur peut vous aider à évaluer correctement le bien.

Assurez-vous d'avoir une planification financière solide en place. Vous devez être capable de faire face aux versements réguliers pendant toute la durée de la vente à terme.

Comme pour tout achat immobilier, assurez-vous que tous les documents juridiques sont en ordre et qu'il n'y a pas de charges ou de servitudes sur le bien. Un notaire peut vous aider à vérifier cela.

Enfin, les conditions de la vente à terme sont négociables. Cela comprend :

• le prix total,
• le montant,
• la fréquence des versements,
• ainsi que la durée de la vente à terme.

Assurez-vous que ces conditions sont clairement définies dans le contrat.

Sébastien, agent immobilier depuis 4 ans

Quels sont les risques de la vente à terme ?

Les risques d’une vente à terme sont mesurés, bien qu’ils soient tous connus du vendeur et de l’acheteur. Ils sont relativement moins importants que ceux d’une transaction viagère.

Risques pour le vendeur :

Le propriétaire vendeur prend quelques risques à procéder par ce type de contrat, notamment :

• L’obligation de quitter les lieux dès que l’ensemble du montant est versé s’il s’agit d’une transaction occupée.
• Le montant de la vente n’est pas entièrement perçu lors de la signature.
• Les gains sont échelonnés sur plusieurs dizaines d’années.
• Il peut y avoir un défaut de paiement de la part de l’acquéreur.

Risques pour l’acquéreur :

Bien qu’elle représente de nombreux avantages, la transaction à terme présente aussi des risques.

• Si la transaction est différée, l’acheteur n’aura la jouissance de son bien avant une date ultérieure à la signature du contrat.
• Bien qu’il ne puisse pas occuper son propre bien, il devra s’acquitter de la taxe foncière et autres charges liées à la propriété.

Quelles différences avec la vente en viager ?

Ils existent quelques différences entre la vente viagère et à terme. La plus grosse différence est que la vente viagère repose sur le décès du crédirentier et donc sur un aléa, contrairement à l’autre type de marché.

Comment se calcule une vente à terme ?

Afin de calculer le montant dû et les mensualités, il faudra déterminer la durée de ces dernières. Aussi, il faudra définir s'il s'agit d'une vente occupée ou libre.

1. La valeur du bien (appartement ou maison).
2. La durée de paiement.
3. L'occupation ou non (usufruit ou DUH ; durée limitée ou à vie).

Pour une vente à terme libre, le paiement comptant est déduit du prix du bien. De plus, le solde est converti en mensualités sur la durée prévue du paiement.

Pour une vente à terme occupée, la valeur d'occupation (démembrement usufruit ou DUH) est d'abord déduite du prix du bien puis les calculs sont les mêmes.

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires d'une vente à terme ?

Les diagnostics immobiliers obligatoires diffèrent en fonction du bien (maison, appartement, local commercial...), de la date du permis de construire ou encore de sa localisation géographique. Voici la liste des diagnostics obligatoires :

• Diagnostic de performance énergétique. Également nommé DPE ou Diagnostic énergétique, il est obligatoire pour tous les bâtiments. Du plus ancien, au plus récent, un bien en vente doit avoir son DPE. Il doit être effectué par un diagnostiqueur certifié.
• L'état des risques et des pollutions. Aussi appelé ERP (ex-ESRIS ; ex-ERNMT), il est, lui aussi, impératif pour tous les bâtis. Il permet de prévenir les risques d'inondation, de séisme, technologiques…
• Le repérage termites. Il est obligatoire pour tous les biens dépendant de leur emplacement. Le repérage est effectué par un opérateur certifié.
• Le diagnostic plomb. Il n'est obligatoire que pour les biens construits avant le 1er janvier 1949.
• Le constat électrique. Il permet de mettre en avant les anomalies électriques d'un logement. Il est exigé pour tous les bâtiments, sauf les biens de moins de 15 ans.
• Le constat de gaz. Les critères seront les mêmes que pour le diagnostic électrique.
• Le mesurage Loi Carrez. Atteste de la surface privative après déduction de la surface occupée. (murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les tuyaux, les portes et les fenêtres).
• L'amiante avant-vente. Indique le niveau d'exposition à l'amiante que l'on peut rencontrer dans un bien immobilier. Ainsi que dans les parties communes d'un immeuble en copropriété.

Tout savoir sur la vente à terme libre

Qu'est-ce qu'une vente à terme libre ?

La vente à terme libre est une variante de la vente classique dans le domaine immobilier. Cette modalité implique la cession d'un bien avec un paiement différé. Après la conclusion de l'acte de vente, le vendeur reçoit une partie du prix de vente, connue sous le nom de "bouquet". Le reste du montant est versé par l'acheteur sous forme de rente pendant une durée préalablement définie, généralement entre 10 et 20 ans.

Une fois l'acte authentique signé, le vendeur cesse d'occuper le bien et n'en est plus le propriétaire. Il convient de noter que la vente à terme libre se distingue de la vente à terme occupée. Le vendeur conserve un droit d'usage et d'habitation à vie ou pour une période déterminée.

Vente à terme libre et viager :

Contrairement au viager, la vente à terme libre présente l'avantage de ne pas être soumise à l'incertitude liée au décès du vendeur. Dans le viager, qu'il soit occupé ou libre, le versement de la rente prend fin au moment du décès du vendeur.

En revanche, dans le cadre d'une vente à terme, la durée de paiement de la rente est fixée contractuellement. Dans les deux cas, le bien immobilier peut être libre, ce qui signifie que l'acquéreur peut l'occuper dès la signature de l'acte.

La vente à terme libre constitue souvent une alternative pour les vendeurs trop jeunes pour opter pour le viager.

Quels sont les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont également applicables dans le cadre d'une vente à terme libre. Ces frais représentent un pourcentage du prix de vente du bien immobilier. Les taux appliqués varient selon différentes tranches de prix, allant de 0 à 60 000 euros.

Voici le barème des frais de notaire pour une vente à terme libre :

• Pour les biens d'une valeur de 0 euro à 6 500 euros, les frais de notaire s'élèvent à 3,945 % ;
• Pour les biens d'une valeur de 6 500 euros à 17 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à 1,627 % ;
• Pour les biens d'une valeur de 17 000 euros à 60 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à 1,085 % ;
• Pour les biens d'une valeur supérieure à 60 000 euros, les frais de notaire s'élèvent à 0,814 %.